從“改造老基地，振興電子城(600658,股吧)”到“構筑創新發展空間，促進經濟轉型增長”，到向“高科技產業平臺運營商和創新平臺運營商”轉型，再到構筑科技服務領先企業，甚至計劃進軍海外市場，電子城正走在加快擴張的路上。

12月1日，作為電子城意圖境外擴張的橋頭堡項目，昆明科技產業園啟動建設，電子城的京外擴張再下一城。據了解，項目直接投資和拉動投資在60億元以上，電子城將借助該項目夯實西南平臺向南亞、東南亞等“一帶一路”輻射的境外市場進軍。

電子城集團副董事長、總裁龔曉青接受《證券日報》記者獨家專訪時表示，電子城正以重資產、輕資產并舉模式向“高科技產業平臺運營商和創新平臺運營商”轉型，未來將加強資本運作，進一步加速全國化布局，加快實現營收快速增長的目標。

京外布局提速

作為老牌產業園區運營商，電子城此前業務多在北京布局，但目前在天津、秦皇島和山西朔州、廈門和南京等地均有布局。

據龔曉青向《證券日報》記者透露，公司未來將在以北京為中心的京津冀區域、以上海為中心的長三角、廣州和深圳為主的珠三角以及以重慶、成都為主的成渝經濟帶等地布局，現在有一批項目正在洽談。

而昆明科技產業園的背后，則是電子城夯實云南進軍海外的野心。

在龔曉青看來，中國有一大批優秀的企業受勞動力成本過高等因素的困擾，在國內發展緩慢，在海外則有市場空間，但鑒于這些企業對海外政策、法律和稅收等相關情況并不了解，而電子城以后在海外投資建設的產業園平臺則能解決企業這些問題，助力中國企業“走出去”。

至于“走出去”的戰略布局區域，據龔曉青透露，目前正在關注越南、柬埔寨，老撾和馬來西亞等東盟和南亞的國家。

來自廣發證券(000776,股吧)的一份報告指出，截至2015年底，電子城集團的土地儲備達90萬平方米，規劃建筑面積158萬平方米，自2009年上市以來，電子城集團的總資產規模從26.8億元增長至2016年三季度末的80.8億元，年復合增長率17％。

據記者了解，按照當前售價以及已投資項目周邊可比價格計算，公司目前持有項目總貨值超過230億元，其中北京市內可用于銷售項目總貨值為170億元。根據公司發展計劃，未來部分核心區域物業將采用租售并舉方式運營，而北京大多數物業將用于自持運營。

據龔曉青向記者介紹，電子城目前布局的產業園都是與當地產業經濟相適應的，包括研發園區、科技企業總部園區、創新園區，輕資產平臺創E＋和未來的電商科技物流平臺等業態。

其中，重資產型產業園屬開發型項目，投資量級動輒數十億元，公司產于“產業定位”、“方案規劃”、“開發”、“建設”、“運營”、“管理”、“服務”全過程。但公司2015年開始全力打造輕資產平臺，聯合公司大股東北京電控、五八趕集及創業黑馬（北京）等創立了創新創業運營服務平臺--北京科創空間投資發展有限公司，全力打造創新社區品牌“創E+”。

按照龔曉青的思路，“隨著京津冀一體化的深入推動，北京企業外遷后將留下來大量廠房，電子城公司將會長期租賃部分優質工廠廠房，打造“創E+”創新社區，充分利用北京電控“798”、“751”大型園區運作經驗，結合電子城科技園區的開發運營及企業客戶管理經驗，全力打造好這一輕資產化平臺，將為創業企業提供全鏈條服務，形成‘空間＋服務＋投資’”的可持續盈利模式，未來這類產業園將快速在各地鋪開。

龔曉青向《證券日報》記者透露，未來公司將重點推進以人工智能、工業創新、時尚創新等領域為主要業態的創新平臺。

不過，從目前電子城的營收來源看，現在仍舊是一個重資產的開發型公司。龔曉青表示，“從去年開始，電子城正在‘由重到輕，重輕并舉’的方向轉型，未來重資產項目會逐漸減少，輕資產項目將獲得規模性發展，到十三五末，投資平臺將與實體平臺共創業績。”

據記者了解，電子城目前收益主要來自園區地產銷售（毛利率59%左右）、租賃（毛利率78%左右）和物業管理（毛利率21%左右），而未來，戰略投資也將是重要收益來源。

合理負債擴張

“前些年，沒有開發商愿意做產業地產”，龔曉青向《證券日報》記者表示，房地產市場是靠資本運作的，住宅或商業等大多數產品業態一般三年內可以周轉一次，1億元資產周轉一次就可能變成2億元、3億元，但產業園屬中長期投資行為，資金周轉速度慢，即使有一部分業態是資產轉讓的，資金周轉一次也需要6年－7年時間。因中國租售比較低，若企業全部持有，回報周期更為緩慢，因此前些年沒有開發商愿意真正做產業地產。

“但現在環境不一樣了，房地產行業進入理性階段，向產城融合轉型，資產運營成為開發商的‘必修課’，很多大型開發商現在主動找到公司，尋求多方合作”，龔曉青稱，房地產行業的競爭格局正在發生變化，大型房企都開始試水產業地產運營，而電子城一直專注于產業地產領域，因此成為眾多知名企業的合作首選。

事實上，這也是電子城能夠快速啟動擴張的背后動力。除此之外，與資本市場的深度合作為電子城快速擴張提供了保障。

據《證券日報》記者了解，電子城此前在資本市場少有動作。有研究報告指出，電子城集團2009年以來一直處于凈現金狀態，即貨幣現金大于總有息負債規模，截至今年三季度末，公司有息負債總規模僅有5.61億元，其中包括2016年發行的5.5億元中期票據（利率為4.3%）。

顯然，近兩年來，為了加速京外，甚至境外擴張，電子城開始啟動包括定增等多種方式為企業擴張輸血。

兩個多月前，電子城完成定向增發，募集資金近24億元，總股本由5.8億股增至7.99億股，大股東北京電控集團直接和間接合計持股比例降至48.5%。此次參與公司定向增發的戰略投資者包括弘創投資與專注工業地產建設的東久（中國）。

據龔曉青向《證券日報》記者透露，電子城以前沒有按資本周轉模式運營，近兩年有所改變，但相對行業里普遍高杠桿運營的模式，電子城會依然偏向保守。

“現在公司的資產負債率在30%左右，一般來說，房地產開發企業資產負債率一般在60%－80%之間，甚至更高，我們比較傾向于相對穩健的水平，這樣能夠相對充分利用資本發展，也能夠有較強的抗風險能力。”

同時，龔曉青向本報記者透露，對融資成本的控制是公司要務，“整體來看，公司現在的資金成本屬于同類融資模式中的低水平線。”

頗為值得關注的是，“理性擴張”也是電子城定增完成后，新加入的股東所希望的，“新老股東與電子城公司充分實現資源互補，希望我們把公司做強做大”，龔曉青向《證券日報》記者如是表示。