一、案情簡介
　　 2001年2月，某城市A房地產(chǎn)公司對(duì)其開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理公開招標(biāo)（當(dāng)時(shí)離該小區(qū)竣工入住尚需半年左右）。A房地產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)在招標(biāo)文件中作了明確的要求，要求投標(biāo)單位進(jìn)行物業(yè)管理報(bào)價(jià)。5家物業(yè)管理公司參加投標(biāo)。開標(biāo)后經(jīng)過評(píng)比，A房地產(chǎn)公司認(rèn)為B物業(yè)管理公司的0.52元/平方米的報(bào)價(jià)合理，決定讓B物業(yè)管理公司中標(biāo)，并發(fā)出了中標(biāo)通知書。但是，到了簽訂合同時(shí)，雙方發(fā)現(xiàn)對(duì)竣工入住后的空置房的物業(yè)管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)有不同的理解（入住后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)會(huì)有一定比例的房屋尚未售出而形成空置房，并且在招標(biāo)時(shí)無法對(duì)入住時(shí)的空置房數(shù)量和空置的時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)）。招標(biāo)文件對(duì)此沒有作出明確的規(guī)定，投標(biāo)文件對(duì)此也沒有涉及。B物業(yè)管理公司認(rèn)為他們的投標(biāo)是按照全部房屋物業(yè)管理計(jì)算的價(jià)格，空置房的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)，并有該城市房管局的規(guī)定為依據(jù)。A房地產(chǎn)公司則認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司向住戶（業(yè)主）直接收取，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這一費(fèi)用。雙方的合同遲遲沒有簽訂，由此形成爭議。特別需要說明的是，如果最終沒有簽訂合同，雙方都會(huì)有一些損失，則必需明確法律責(zé)任的承擔(dān)問題。
　　二、分析
　　（一）缺陷招標(biāo)的含義及本案的意義
　　在正常的情況下，合同的內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件和投標(biāo)文件中體現(xiàn)出來。但是，在這一過程中，招標(biāo)人處于主動(dòng)地位，投標(biāo)人只是按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。如果投標(biāo)文件不符合招標(biāo)文件的要求，則應(yīng)當(dāng)是廢標(biāo)。因此，一旦出現(xiàn)招標(biāo)文件和投標(biāo)文件都沒有約定合同內(nèi)容的情況，應(yīng)當(dāng)屬于招標(biāo)文件的缺陷。
　　事實(shí)上，隨著物業(yè)管理招標(biāo)的推行，類似的問題在物業(yè)管理招標(biāo)中會(huì)普遍存在。這是由物業(yè)管理的復(fù)雜性和繁瑣性決定的，如車庫（車棚、車位）的管理權(quán)歸屬、衛(wèi)生、保安的標(biāo)準(zhǔn)和水平等，有時(shí)會(huì)由于疏于表述或者無法準(zhǔn)確表述都有可能產(chǎn)生類似的爭議。分析這一案例首先需要解決的問題是誰應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)法律責(zé)任？《招標(biāo)投標(biāo)法》第45條規(guī)定：“中標(biāo)通知書對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。”第46條規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。”因此，如果雙方最終沒有簽訂合同，則應(yīng)當(dāng)有一方對(duì)此承擔(dān)法律責(zé)任。在本案中，B物業(yè)管理公司中標(biāo)后，已經(jīng)為合同的履行進(jìn)行了一定的準(zhǔn)備工作，包括籌備管理班子、招募員工、進(jìn)行設(shè)備材料采購等。合同不簽訂，A房地產(chǎn)公司需要重新進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)，也有時(shí)間和資金的損失（在理論上，物業(yè)管理招標(biāo)的費(fèi)用中有一部分是需要由發(fā)包人承擔(dān)的）。因此，必須明確這些損失的責(zé)任承擔(dān)問題。
　　（二）投標(biāo)行為的責(zé)任性質(zhì)
　　我國《合同法》對(duì)招標(biāo)公告的性質(zhì)作出了明確的規(guī)定，是一種要約邀請(qǐng)。雖然《合同法》未作明確規(guī)定，但學(xué)界對(duì)投標(biāo)性質(zhì)的理解基本一致，應(yīng)當(dāng)是一種要約。
　　在上述案例中，投標(biāo)人中標(biāo)后不能放棄中標(biāo)項(xiàng)目，不能拒絕與招標(biāo)人訂立合同，否則也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。投標(biāo)人對(duì)自己的投標(biāo)行為應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任呢？要約生效以后，即對(duì)要約人產(chǎn)生約束，自開標(biāo)之日起至確定中標(biāo)人之前，投標(biāo)人不得補(bǔ)充、修改或撤回投標(biāo)文件，否則將會(huì)承擔(dān)法律責(zé)任，此處責(zé)任的性質(zhì)應(yīng)屬于締約過失責(zé)任。
　　締約過失責(zé)任一直是立法及學(xué)術(shù)上討論的一個(gè)重要問題。締約過失責(zé)任是指締約一方當(dāng)事人故意或者過失地違反依誠實(shí)信用原則所應(yīng)承擔(dān)的先合同義務(wù)，而造成對(duì)方信賴?yán)娴膿p失時(shí)依法承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。而所謂先合同義務(wù)是自締約雙方為簽定合同而互相接觸磋商開始逐漸產(chǎn)生的注意義務(wù)，包括互相協(xié)助、互相照顧、互相保護(hù)、互相通知、誠實(shí)信用等義務(wù)。
　　先合同義務(wù)一般存在于要約生效后，合同成立之前。因此，締約過失也只能在此階段產(chǎn)生。根據(jù)《合同法》第15條規(guī)定：“承諾生效時(shí)合同成立。”在此之前，行為尚處于要約邀請(qǐng)階段，不需承擔(dān)法律責(zé)任；在此之后，合同已經(jīng)成立，當(dāng)事人行為性質(zhì)變?yōu)檫`約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)即為要約，中標(biāo)通知書即為承諾，而開標(biāo)之后至確定中標(biāo)人之前的期間即為要約生效后，合同成立之前的期間。所以，招標(biāo)人與投標(biāo)人對(duì)在此期間內(nèi)因?yàn)楣室饣蜻^失而導(dǎo)致對(duì)方當(dāng)事人損失的行為，如假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或與招標(biāo)人串通投標(biāo)，投標(biāo)人弄虛作假，騙取中標(biāo)等，應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)任。
　　締約過失責(zé)任一般以損害事實(shí)的存在為成立條件，只有締約一方違反先合同義務(wù)造成相對(duì)方損失時(shí)，才能產(chǎn)生締約過失責(zé)任。一般認(rèn)為，締約過失責(zé)任中的損失主要是信賴?yán)娴膿p失，即當(dāng)事人因信賴合同的成立和有效，但合同卻不成立或無效而遭受的損失。其賠償范圍也主要是與訂約有關(guān)的費(fèi)用支出。因此，招標(biāo)人和投標(biāo)人在開標(biāo)至定標(biāo)期間所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的范圍也應(yīng)以此為限。例如制作招標(biāo)、投標(biāo)文件等進(jìn)行招標(biāo)或投標(biāo)行為所發(fā)生的費(fèi)用。在招標(biāo)投標(biāo)實(shí)踐中，招標(biāo)人一般都要求投標(biāo)人在投標(biāo)時(shí)提交投標(biāo)保證金或者投標(biāo)保函，這時(shí)的保證金數(shù)額我們可以看成雙方對(duì)預(yù)期損失的約定。
　　總之，B物業(yè)管理公司中標(biāo)后，不能主動(dòng)放棄這一項(xiàng)目，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，賠償A房地產(chǎn)公司的損失。
　　三、發(fā)出中標(biāo)通知書后的責(zé)任性質(zhì)
　　由于投標(biāo)人投標(biāo)的過程為要約，那么招標(biāo)人在對(duì)各投標(biāo)人的投標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)審，確定某一投標(biāo)人為中標(biāo)人之后，向其發(fā)出的中標(biāo)通知書即為對(duì)投標(biāo)人要約的承諾。因?yàn)橹袠?biāo)通知書的發(fā)出意味著招標(biāo)人接受了投標(biāo)人的投標(biāo)文件，而投標(biāo)文件又意味著對(duì)招標(biāo)文件的接受，兩者的內(nèi)容構(gòu)成了明確具體的合同內(nèi)容。由于投標(biāo)文件是對(duì)招標(biāo)文件的響應(yīng)，因此，招標(biāo)文件必須包含合同的所有主要內(nèi)容，其處理的方式有兩類：一類是明確提出要求，如開始進(jìn)行物業(yè)管理的時(shí)間、物業(yè)管理要求達(dá)到的水平等；另一類是要求投標(biāo)人在投標(biāo)文件中明確的，如物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。在一般情況下，投標(biāo)文件是不會(huì)對(duì)招標(biāo)文件沒有提到的問題進(jìn)行設(shè)計(jì)的，更不允許變更招標(biāo)文件的要求，否則會(huì)因?yàn)橥稑?biāo)文件不具有響應(yīng)性而廢標(biāo)。這也是《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同”的基礎(chǔ)。
　　中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人或者中標(biāo)人承擔(dān)的法律責(zé)任是違約責(zé)任。因?yàn)橹袠?biāo)通知書發(fā)出以后承諾生效，即發(fā)生合同成立的法律效力，此后招標(biāo)人與中標(biāo)人因故意或過失造成對(duì)方損害的行為則應(yīng)視為不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，即為違約行為，其所承擔(dān)的責(zé)任也應(yīng)為違約責(zé)任。此時(shí)，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果或者變更中標(biāo)人，實(shí)質(zhì)上是一種單方面撕毀合同的行為；投標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，則是一種不履行合同的行為。這兩種都屬于違約行為，所以應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　至于法律要求采取書面形式的合同，合同成立的時(shí)間涉及如何看待法律規(guī)定的書面形式的法律效力問題。合同的法定形式未遵守的法律效力有不同的觀點(diǎn)和立法：有的國家立法采用的是證據(jù)效力，認(rèn)為法定形式為合同的證明；有的是采用成立效力，認(rèn)為法定形式為合同的成立要件；有的則采用的是生效效力，認(rèn)為法定形式為合同的生效要件。
　　我國《合同法》采證據(jù)效力說，最主要的依據(jù)是，《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”因此，即使法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式的合同，在沒有訂立書面合同前，有其他證據(jù)證明合同成立的，合同也已經(jīng)成立。而在招標(biāo)投標(biāo)中，中標(biāo)通知書是合同成立的有效證明。因此，在中標(biāo)通知書發(fā)出以后，如果招標(biāo)人拒絕與中標(biāo)人簽定合同或者改變中標(biāo)結(jié)果，除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償中標(biāo)人的所有損失，包括中標(biāo)人可得利益的損失。如果中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，招標(biāo)人則有權(quán)沒收其投標(biāo)保證金，如果保證金不足以彌補(bǔ)招標(biāo)人損失的，招標(biāo)人有權(quán)繼續(xù)要求賠償損失。
　　四、結(jié)論
　　物業(yè)管理招標(biāo)的中標(biāo)通知書發(fā)出后，雙方應(yīng)當(dāng)訂立物業(yè)管理合同，雙方應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。這就要求在招標(biāo)文件中明確所有訂立合同時(shí)所需要的內(nèi)容（包括要求投標(biāo)文件確定的內(nèi)容）。
　　當(dāng)出現(xiàn)有缺陷的招標(biāo)而發(fā)生爭議時(shí)，首先考慮的是應(yīng)當(dāng)彌補(bǔ)缺陷，此時(shí)的處理原則可以按照“合同生效后發(fā)現(xiàn)沒有約定的內(nèi)容”，適用《合同法》第61條和62條的規(guī)定：第一，雙方協(xié)議補(bǔ)充；第二，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定；第三，適用《合同法》第62條的規(guī)定。就本案而言，雙方首先可以協(xié)議補(bǔ)償，達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。如果無法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，市房管局的規(guī)定可以視為交易習(xí)慣，因此，空置房的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照市房管局的規(guī)定確定。如果A房地產(chǎn)公司拒絕簽訂合同則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
如果沒有市房管局的規(guī)定，也沒有其他交易習(xí)慣，也不能按照其他方式達(dá)成合意，應(yīng)當(dāng)按照格式條款的規(guī)定來理解這一內(nèi)容。因?yàn)槌苏袠?biāo)文件中要求投標(biāo)人明確的內(nèi)容，合同其他內(nèi)容都可以認(rèn)為是招標(biāo)人擬定的。一般情況下，合同文本應(yīng)當(dāng)作為招標(biāo)文件的組成部分，當(dāng)然，要求投標(biāo)人明確的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是空缺的。并且招標(biāo)文件確實(shí)有可能重復(fù)使用，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，有可能開發(fā)多處項(xiàng)目，此時(shí)的物業(yè)管理招標(biāo)完全可能采用同一合同文本。因此，雙方對(duì)條款內(nèi)容的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋；如果有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供條款內(nèi)容一方的解釋。因此，如果因?yàn)殡p方在這一條款的理解上發(fā)生爭議而致合同無法訂立，應(yīng)當(dāng)作出不利于房地產(chǎn)開發(fā)商的解釋，最終由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)法律責(zé)任。